Als Herausgeber des Deutschen Immobilien Index’ DIX hat sich die 1998 gegründete DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH, Wiesbaden, als neutraler Marktbeobachter etabliert. Das wissenschaftlich orientierte Unternehmen wird unter anderem von der ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbH und der Investment Property Databank Ltd., London, getragen.

Daten über Vermietungen waren bisher knapp und unscharf, der Markt wenig transparent. Außerdem haben die Marktteilnehmer Vermietungsdaten bisher nach jeweils eigenen Kriterien erhoben, bedauert Projektleiter Justus Vollrath von der DID Deutsche Immobiliendatenbank GmbH. „Solche Datenbestände können lediglich die individuelle Marktsicht eines einzelnen Unternehmens repräsentieren. Vergleichbar sind sie nicht, denn sie folgen keinem gemeinsamen Standard.“

Grobe Vertragsdaten, die nur Mietpreis und Laufzeit enthalten, sagen für seriöse Portfolio-Analysen zu wenig aus. Handelt es sich zum Beispiel um eine Staffelmiete? Oder um eine so genannte Indexmiete, die sich am allgemeinen Preissteigerungsindex orientiert? Und wie sieht es mit den Extras der Verträge aus? In einem Fall ist die Parkplatznutzung gratis, ist also Bestandteil des Vertrags. Sie kann aber auch kostenpflichtig und zudem durch einen separaten Vertrag geregelt sein. Für eine objektbezogene Kostenbetrachtung sind das wichtige Unterschiede. Steht ein Mietobjekt leer, dann sind auch die Gründe interessant: Rekonstruktion, Fluktuation oder mangelnde Nachfrage?

„Gebraucht werden aussagekräftige Ausgangsdaten mit entsprechender Detailtiefe, aus denen sich vergleichsfähige Effektivmieten nach einem einheitlichen Verfahren errechnen lassen“, umreißt Justus Vollrath die Grundanforderung an eine Vermietungsdatenbank. Detailtiefe und einheitliche Auswertungsstandards sind zwar wichtige Qualitätsmerkmale. Repräsentativ wird die Datenbank aber erst, wenn sich genügend Player aus der Immobilienbranche am DID-Projekt beteiligen.

Dafür hat Justus Vollrath eine Lösung gefunden und kann sich über mangelndes Interesse in der Branche nicht beklagen: „Investoren und Eigentümer sind in der Regel gleich begeistert, nur Makler halten sich anfangs bedeckt; bei ihnen ist oft mehr Überzeugungsarbeit notwendig“, schildert der Projektleiter die positive Marktresonanz auf die neue Vermietungsdatenbank der DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH.

Die schlagkräftigsten Argumente lieferte unter anderem die von Justus Vollrath favorisierte Technologie: „Bei der reibungslosen Datenübernahme beispielsweise besticht Microsoft .NET durch die Fähigkeit zur bruchlosen Integration unterschiedlichster Kundensysteme.“ Und zwar so sehr, dass bereits in der ersten Testphase namhafte Unternehmen – darunter AXA Real Estate Managers, DB Real Estate, Deka Immobilien Investment, Jones Lang LaSalle oder die R+V Versicherungen – als Partner gewonnen werden konnten. Sie sind Kunden und Datenlieferanten zugleich. Ihre Systeme dienen als Informationsquellen für die übergreifende Vermietungsdatenbank der DID; hier spielen beispielsweise SAP ERP-Systeme (Enterprise Resource Planning) und SAP Business Information Warehouse eine Rolle.

„Bevor die Daten in den zentralen Microsoft SQL Server 2000 gelangen, werden sie nach bestimmten Regeln harmonisiert. Das betrifft zum Beispiel die unterschiedlichen Kodierungen und Klassifikationen von Branchen, Leerstand, aber auch von Bausubstanz und Ausstattungsgrad“, erläutert Thomas Schanko, Geschäftsführer der Entwicklerfirma istruct GmbH, Herne. Die Schnittstellen hat der Microsoft Certified Partner auf XML (Extensible Markup Language) basiert. „Denn“, begründet der Firmenchef die Entscheidung, „die Datenbeschreibungssprache XML repräsentiert einen unglaublich offenen Standard, mit dem uns eine extrem flexible Anbindung grundverschiedener Systeme gelingt.“

Für die angeschlossenen Partner bringt das einen weitgehend automatisierten Datenaustausch, der wenig Aufwand und kaum Kosten verursacht. Da auf Seiten der Kundensysteme nur geringfügige Eingriffe erforderlich sind, hängt auch die Investitionsschwelle für den Einstieg sehr niedrig.

Überzeugt hat die .NET-Lösung mindestens ebenso sehr durch ihre komfortablen Nutzungsmöglichkeiten. Die aufbereiteten und anonymisierten Daten stehen im Analysebereich der SQL Server-Datenbank für den Web-Zugriff bereit. Per Mausklick lassen sich Mietentwicklungen beispielsweise über die Zeit im Browserfenster darstellen. „Das gilt nicht nur für einzelne Objekte, sondern für frei wählbare Areale. So lassen sich unterschiedliche Lagen erstmals frei von Postleitzahl- oder Stadtgrenzen differenziert analysieren“, schwärmt Justus Vollrath. Die gewünschten Gebiete lassen sich dafür auf digitalen Landkarten ganz einfach durch Zeichnen eines Polygons markieren. Ein geografisches Informationssystem (GIS) ist für dieses Kernfeature nicht erforderlich. Die Lösung nutzt stattdessen den Microsoft MapPoint Web Service, der aktuelle topografische Grunddaten von ganz Westeuropa bedarfsgerecht via Internet anbietet. „Das erspart uns den Ankauf von teurem Kartenmaterial und ermöglicht ein nutzungsabhängiges, transparentes und daher sehr attraktives Preismodell“, zählt der Projektleiter als wichtigste Vorzüge auf.

Aus Sicht des Entwicklers steht ein anderer Aspekt von Microsoft MapPoint im Vordergrund: „Wir brauchten gerade einmal 20 Tage für die gesamte Entwicklung der kompletten geografischen Funktionalität. Ungefähr die gleiche Dauer haben die befragten GIS-Anbieter für die bloße Integration bereits vorhandener Funktionen in unsere Anwendung veranschlagt“, berichtet Thomas Schanko. Möglich sei dies unter anderem dank der Web Service-Unterstützung von Visual Studio .NET: „Die Microsoft-Entwicklungsumgebung enthält bereits tragfähige Lösungsbausteine für eine Reihe von Standardaufgaben, gerade auch im Umfeld von XML.“

Die Vermietungsdatenbank der DID versetzt Non-Property-Gesellschaften, institutionelle Investoren und andere Eigentümer in die Lage, sich umfassend und realistisch ins Marktumfeld einzuordnen. Die Vermietungsdatenbank der DID ermöglicht erstmals eine einheitliche, wissenschaftlich fundierte Marktsicht. Auf Knopfdruck sehen sie, wo ihr Portfolio steht und welche Märkte attraktiv sind. „Das ist für Entscheidungen, wann in welche Objekte investiert werden soll, ein unschätzbarer Vorteil“, betont Justus Vollrath. Die durch die Vermietungsdatenbank gewonnene Transparenz wird auch langfristige Effekte zeigen. Denn sie senkt die Informationsbarrieren nicht zuletzt für ausländisches Kapital auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Wohlgemerkt: Die Daten sind anonymisiert, so dass bestimmte Details nur für die kundeneigenen Objekte angezeigt werden. So stehen Effektivmieten flächendeckend zur Verfügung – hochinteressant zum Beispiel für Makler. Genaue Kostenstrukturen einzelner Objekte sind hingegen nur für Eigentümer sichtbar. „Solche Kostenreports können zeigen, wo Unternehmen aktiv werden müssen. Sie unterstützen den effektiveren Einsatz von Ressourcen und verhelfen insbesondere Non-Property-Gesellschaften zu einer effizienteren Steuerung der eigenen Organisation“, resümiert Justus Vollrath.

Die weiträumige geografische Abdeckung des Microsoft MapPoint Web Service eröffnet der Vermietungsdatenbank entsprechend weiträumige Perspektiven. Denn die DID gehört zum Netzwerk der Londoner IPD Investment Property Databank Ltd., das in den acht wichtigsten westeuropäischen Ländern präsent ist. Gut, dass die .NET-Lösung von vornherein mehrsprachig ausgelegt ist.
Gut auch, dass sie sich auf eine so skalierbare Plattform stützt. Denn Justus Vollrath rechnet mit einer sechsstellige Anzahl von Verträgen, die jeden Monat zu verarbeiten sind.

Inhaltlich geht die Planung der DID in zwei Richtungen. Zum einen soll nach den Büromieten nun auch die Marktsektoren Einzelhandelsmieten und Wohnmieten erfasst werden. Zum anderen geht es um noch tiefere Details, zum Beispiel zur genauen Wirtschaftstätigkeit des Mieters. Dann lässt sich neben der Rentabilität auch das Risiko jedes einzelnen Mietverhältnisses bewerten und in die somit noch differenziertere Portfolio-Analyse einbeziehen.

Das .NET Framework ist eine so genannte Laufzeitumgebung. Als Bestandteil der integrierten Microsoft Server-Plattform stellt sie umfangreiche Funktionsklassen zur Verfügung, die von Entwicklern direkt angesprochen werden können. Das .NET Framework macht Windows-Betriebssysteme zur Plattform für verteilte Web-Anwendungen, die via Web Services miteinander kommunizieren. Zudem wird Programmkode während der Ausführung hardware-spezifisch optimiert. Das erklärt die Performance Web-Anwendungen, die auf dem .NET Framework basieren.

XML steht für Extensible Markup Language. Dabei handelt es sich um eine standardisierte Datenbeschreibungssprache, die speziell für den Datenaustausch zwischen verteilten Web-Anwendungen ausgelegt ist. XML ist weder an konkrete Plattformen noch an bestimmte Hersteller gebunden. Das erklärt die immense Bedeutung des Standards, wenn es um Web-Anwendungen geht, die System- und Plattformgrenzen überwinden sollen.